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关于房产归属权知多少

关于房产归属权知多少?“加名行为”,生活中较为常见,很多时候都是男方买房,婚后再加上女方的名字,值得注意的是,提问者可以证明买房所付款项都由自己支付,这是关键,按照国家物权法的规定…

关于房产归属权知多少

关于房产归属权知多少?“加名行为”,生活中较为常见,很多时候都是男方买房,婚后再加上女方的名字,值得注意的是,提问者可以证明买房所付款项都由自己支付,这是关键,按照国家物权法的规定,不动产物权的设立、变更经依法登记,发生效力,也就是说这种对房屋产权登记的加名行为,可以理解为夫妻一方对另一方的自愿赠与行为,并且已产生房屋产权变动的法律效力,那么该套房屋就是夫妻双方共同财产

一直以来,人们都对夫妻“房产薄加名”看得很重,认为只有“加名”才能对房屋享有份额,担心如果结婚不“加名”,万一夫妻关系有变故,对放弃事业照顾家庭的一方很不公平,有人说会出现被“净身出户”的结局,但事实究竟是怎样?

案情简介
2000年2月1日,经相亲认识的小张和小芳(均化名)登记结婚。2002年12月16日,小张以个人名义向房地产开发商购买商品房一套并登记在小张名下。2010年10月2日,因小张婚内出轨致夫妻双方感情破裂,但考虑到夫妻离异会对年幼的儿子造成不利影响,双方签订了《分居协议》,其中约定男方“离家不离婚”,双方仍然需要共同抚养儿子,但不干涉双方的私生活。

之后,因为小张因“另有新欢”,经不住案外第三人小红的催婚,因此在2015年12月1日,小张向法院起诉与小芳离婚,并主张根据《物权法》第9条的规定,房屋所有权变动只有经登记才发生效力,而涉案房屋的购房合同系以其名义签订,并且房屋登记在其一人名下,因此应当属于其个人财产。收到法院寄来的诉状后,小芳不知所措,回忆起自己为扶养儿子放弃重新开始新生活的机会,眼看儿子快要长大成人,如今却可能要被赶出栖身之所,更可能丧失对儿子的抚养权,小芳感到无比绝望。面对如此“负心汉”,小芳该何去何从?

律师解读
本案是一起典型的婚内买房并登记在一方名下的案件。对于该类案件,由于涉及到百姓最重要的生活资产“房屋”,而其价值又占了人们资产的很大一部分比例,甚至是几代人的积蓄,所以就曾出现婚后夫妻排着长队办理“房产簿加名“的现象。从这我们可以看出,不动产登记的效力早已深入人心,已成为人们的法律常识。而对应法律上的依据就是《物权法》第9条,不动产物权的设立、变更、转让、消灭自登记时起生效。

但同时,笔者从前来咨询的当事人谈话内容发现,在对类似本案这种情况,人们普遍存在疑惑,一方面觉得不动产物权变动肯定是要登记才生效的,但是又觉得婚内买房归属的规则和这不动产经登记生效又存在矛盾。其实,这涉及我国法定夫妻财产制与不动产物权设权登记的法律适用问题。

我们都知道,在夫妻没有特别约定的情况下,我国是以夫妻婚后所得财产共同制为“默认选项”的。也就是说,夫妻之间对于婚前和婚内取得的财产没有法律规定或特别约定财产归属的情况下,都属于夫妻共同财产,对应《婚姻法》第17条。

那有的人就会问,这样不是就和《物权法》第9条规定的不动产物权变动经登记生效矛盾了么?其实不然,我们仔细看《物权法》该条规定就会发现,在第一款第二个分句最后规定,“但法律另有规定的除外”。

所以,按照“特别规定优于一般规定”的法律适用原则,《婚姻法》第17条是基于夫妻之间的“身份契约”而做出的财产归属规定,属于法律规定的对《物权法》第9条关于一般不动产物权变动规则的例外,所以应当优先适用法定夫妻财产制的规定。这样,我们可以得出结论:婚内以夫妻一方名义签订购房合同并登记在一方名下的,若没有对夫妻财产的约定或属于婚前个人财产出资购买的,该房屋为夫妻共同共有。具体在本案中,小张婚内购买的涉案房屋属于夫妻共同财产。

最后,需要提醒注意的是,虽然该房屋属于夫妻共同共有,但由于房屋登记在夫妻一方名下,存在真实权利人与登记情况不一致的情况,可能存在第三人依据“善意取得”制度,获得房屋所有权的法律风险。

相关法条

《婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金;

(二)生产、经营的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

取得房屋所有权的方式有很多,现归纳如下:
1、依法新建的房屋;
2、添附的房屋,如翻建、扩建、加层等;
3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;
4、继承或受遗的房屋。
前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式,即直接根据法律的规定取得的所有权;后两种方式称为公民房屋所有权继受取得,即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
形式编辑
1、国家房屋所有权,又称为公房所有权,即国家对房屋拥有的所有权;
2、法人所拥有的房屋所有权。主要指非国有单位的法人通过投资、购买或自建房屋而形成的房屋所有权;
3、自然人所拥有的房屋所有权。
内容编辑
房屋所有权是占有权、管理权、享用权、排他权、处分权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。
(1)占有权。是所有人对其房屋进行直接的实际控制或掌握的权利。占有权是房屋所有权的基本内容,没有占有,就谈不上所有权。然而占有并非就是所有,因为占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有与非善意占有。
(2)使用权。房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。指所有权人对其房屋有直接按照它的性质和用途加以利用的权利。使用权的行使必须符合下列条件:①无损于房屋的本质。②按照房屋的自然性能、经济性能和规定的土地用途使用。③遵守法律和公共道德,不损害公共利益和他人的合法权益。
(3)收益权。指房屋所有人有利用其房屋以增加经济收益的权利。如将房屋出租取得租金、用房屋作为合伙入股取得红利等。
(4)处分权。指房屋所有人在法律许可的范围内,对其房屋有处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。
一般说来,完整的房屋所有权,必须同时包括上述四项权利。但是,占有、使用和收益权有时会脱离所有权。
特点编辑
房屋所有权的特点,一方面由房屋本身的性质所决定,另一方面也由各国的房屋所有权法律制度所决定。我国房屋所有权具有以下特点:
1、房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存,同等地受到宪法和法律的保护。
2、房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋,而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料,不能成其为房屋所有权的客体。
3、房屋所有权与其所依附的土地的使用权的分离。房屋的所有权发生变更,土地的使用权也随之发生变更,反之亦然。
4、国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离,国家享有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。
5、房屋所有权可以转让,但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与土地使用权不可分离,因而,凡不可转让使用权的土地上的房屋,其所有权不能转让;非法转让土地使用权,会导致土地上房屋的转让的无效。
6、房屋所有权的设立与移转,需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续,不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。
类型编辑
对房屋所有权加以分类,明确不同类别所有权的性质和特征,便于房屋所有权的行使和对房屋的管理。房屋所有权可从不同角度加以分类:
1、从所有权权利主体的内部构成来看,可分为房屋单独所有、房屋共有和房屋的区分所有。房屋的单独所有是指在某一房屋上只有一个所有权主体。
2、从房屋所有权权利主体所享有的权能是否充分来分,可将房屋所有权分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。完全的房屋所有权就是我们通常所说的房屋所有权;房屋部分所有权是一种受到限制的房屋所有权,后文将对之作专门介绍。
3、我国的房产登记,按照房产性质将房屋所有权分为以下几类:
(1)公有房产,即国家房屋所有权和集体房屋所有权以及建筑物区分所有权。其客体包括房地产管理部门直管的国有房屋,国家机关、全民所有制单位、军队使用的国有房屋和其他国家所有的房屋,以及集体所有制企业、单位拥有所有权的房屋。
(2)私有房产,即公民个人房屋所有权。其客体是我国公民,包括华侨、侨眷、归侨、港澳台同胞拥有的私人房屋。
(3)中外合资房产,即中外合资房屋所有权。其客体是我国政府、企业与外国政府、企业或个人共同投资拥有的房屋。
(4)外资房产,即外资房屋所有权。其客体是外国政府、企业、社会团体、国际性机构及外国人、无国籍人在我国境内所拥有的房屋。
(5)其他房产。其客体是不可归于以上种类房产的房屋,如宗教组织拥有的房屋。
方式编辑
(1)依法新建的房屋;
(2)添附的房屋,如翻建、扩建、加层等;
(3)通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;
(4)继承或受遗赠的房屋。
制度编辑
我国的房屋所有权取得的方式越来越多样化,比如:依法新建的房屋;添附的房屋(如翻建、扩建、加层等);通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;继承或受遗赠的房屋等。但我国《物权法》对房屋所有权没有直接的具体规定,房屋所有权具有历史性、私益性,所以房产纠纷处理起来较为复杂,并且房屋所有权制度又与债法、亲属法和继承法等民事法律联系,有的问题(如所有权登记、共有等)则很容易与物权法总则和所有权中其他原理重复;另外,很多房屋所有权纠纷经常还要重点从财产分割、继承、婚姻等领域法律法规中寻求答案,有只是根据政策处理这些事情。相比土地所有权,它自身并无明显特性。所以,我国《物权法》没有专门作出规定。
获取方式编辑
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第一条规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。”购房者合法占有房屋或完成房屋权属登记,都视为房屋所有权者。
有下列两种情形:
(1)未办理过户登记的,但房屋已实际交付甚至入住,房屋的所有权仍然未发生转移,仍在原所有权人手里,购房者尚未取得房屋的所有权;
(2)房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续,买方已取得产权证的,即使双方尚未实际交付房屋,买方未实际占用、使用该房屋,房屋的所有权也发生了转移。
所有权归属编辑
案情:
河南省洛阳高技术产业开发区孙旗屯乡村民李清堂、杜秋娥有老宅一所,房屋五间。1992年11月20日原洛阳郊区政府为其颁发了《集体土地建设用地使用证》。两原告有五个女儿,长女李群香于1991年底与李占方再婚后招为上门女婿,中间三个女儿外嫁他村;小女儿李凤仙结婚前后一直随父母生活,招钱春林为上门女婿。李群香前婚之女李延伟自幼随两原告生活。
1994年底,李群香以父母、姐妹、妹夫、外甥、女儿等共10口人在老宅居住不下为由向村组及乡申请宅基地。1999年1月1日两被告及李凤仙夫妇在本族邻人李群治、黄长明、李温莹、李满堂、吉国欣等参加下,达成由两被告及李凤仙夫妇负责承担两原告的生养死葬“契约”一份,同时约定老宅房产所有权归李清堂,由李群香一家居住,李凤仙一家住新家,两家均留一间房让两老轮居。2000年4月李凤仙通过村、组、乡政府的批准,取得了新的宅基地使用证,并建新房居住。两原告带李延伟随李凤仙生活。
2000年12月两被告经原告同意将老宅旧房五间拆除,用老房物科及两被告投资新建二层楼房。2003年2月原告杜秋娥到李群香家说赡养问题,与被告另一个女儿李燕丽发生争执,李燕丽把饭泼到杜秋娥身上。当晚7时许杜秋娥、李凤仙托人到李群香家了解情由,8时许,两原告与李凤仙夫妇、李延伟夫归到被告家说事,李延伟与李燕丽发生争吵,继而两被告与李延伟丈夫、李凤仙丈夫相互撕打,后两被告向法院起诉。
法院于2003年5月23日调解结案。2003年6月20日两原告以两被告不赡养,暮年被被告撵出自己住房为由向法院起诉,要求判令两被告搬出原告住宅。两被告又于2003年7月22日反诉两原告及第三人李凤仙恶意串通擅自处分其宅基地行为无效。
审判:
法庭审理认为,本案争议的焦点是双方对老宅新建二层楼的所有权问题。原、被告系父母与女儿、女婿的关系,1999年1月被告又与第三人李凤仙夫妇达成共同赡养原告的契约,并商定新宅由李凤仙居住,老宅房屋由被告李群香夫妇居住,但所有权归原告李清堂,虽两原告未在协议上签字,但从之后原告同意被告将老宅房屋拆除重建的行为,证明两原告是同意该协议内容的,即两原告和第三人认同了两被告是其家庭共同成员。双方共同拆旧房,并将旧房材料用做建新房的一部分材料,同时被告又投入了资金,新建成现在了的二层楼房,应认定为家庭成员合资共建房,户主李清堂名下的宅基地使用权,实际已由家庭成员共同使用。该新建二层楼房应认定为双方共同共有的财产。所以,原告所诉被告侵权,要求被告搬出该房的理由不能成立,法院不予支持。
一、新婚姻法关于夫妻共同财产的规定

婚姻法分割房产分割的是夫妻共同财产,所以房产的分割首先要明确什么夫妻共同财产以及夫妻共同财产的范围。

《中华人民共和国婚姻法》第十七条明确规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

1.工资、奖金;

2.生产、经营的收益;

3.知识产权的收益;

4.继承或赠与所得的财产;

5.其他应当归共同所有的财产。

新婚姻法房产分割,根据《婚姻法解释(二)》的精神,增值部分基于一方个人财产投资在婚后取得的收益,这种收益法律也视为夫妻共同财产。

对于夫妻对共同所有的财产,夫妻双方有平等的处理权。

二、新婚姻法房产如何分割

明确了夫妻共同财产,接下来就来说说新婚姻法房产如何分割,怎么分割房产的问题,分为以下几种情况:

(一)新婚姻法,一方赠与另一方房产,离婚房产如何分割?

《婚姻法司法解释三》 第六条 婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

此时,如果一方赠与另一方房产,哪怕是结婚很多年,只要是房产未过户的,赠与一方也可以撤销赠与,离婚时房产还是属于赠与一方,不予分割。

(二)新婚姻法,一方父母出资购房,离婚房产如何分割?

《婚姻法司法解释三》 第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

此时,婚后一方父母出资买房的,产权登记在自己子女名下的,是对自己子女的赠与,与婚姻关系存储期间的另一方没有任何关系,离婚时作为夫妻一方个人财产,不予分割。

(三)新婚姻法,双方父母出资购房,离婚房产如何分割?

《婚姻法司法解释三》 由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

婚后由双方父母出资购买的房屋,不管产权登记在哪一方名下,离婚时按照出资份额按份分割。

(四)新婚姻法,一方婚前购买房屋,离婚房产如何分割?

《婚姻法司法解释三》 第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

此时,对于婚前购买的房屋,即使婚后共同还贷的,房子也属于夫妻一方个人财产,离婚时财产不予分割。

(五)新婚姻法,以父母名义买房,离婚房产如何分割?

《婚姻法司法解释三》 第十二条 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

此时,双方用共同财产以父母名义买房,产权登记在一方父母名下的,房子的产权属于父母,离婚时不属于夫妻财产,不能分割,只能按照出资情况,算作债权要求偿还出资额。

(六)新婚姻法,以按揭贷款的方式买的房屋,房产如何分割?

以按揭贷款方式买的房屋所有权归属是有特殊性的。在婚姻关系存续期间,双方是以共同收入来偿还银行贷款本息的,所以只能认定该套房屋的现有价值属于夫妻共同所有。对于房屋产权的分隔,在实践中,分割夫妻共同财产,原则上应当均等分割。根据生产、生活的实际需要、财产的来源等情况,由双方协议处理。根据我国《婚姻法解释(二)》第21条也只规定了:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。”但应当分两种情况区别对待:一是在婚前,夫妻一方在婚前已付了房款,那么这个房子肯定是夫妻一方婚前个人财产。二是在婚后,偿还房屋的按揭贷款是由双方共同支付的,应当归属于双方共同财产,按按揭的数额分割。

以上便是新的婚姻法中对离婚房产如何分割的新规定,面对越来越多的物质人,新的婚姻法目的在调整社会中人们偏离正轨的价值观。最后,新婚姻法中离婚房产如何分割,怎么分割房产新的规定解释就到这里。如果还有疑问的话,那就需要咨询专业的人士来解决了。

一起来看看房产权的概念:
一、房屋所有权

房屋所有权,又叫房屋产权,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以排除他人的干涉,对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。

1、占有:是产权人对其房屋事实上的控制权;占有权是房屋所有权的基本内容,没有占有,就谈不上所有权。然而占有并非就是所有,因为占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有与非善意占有。

2、使用:是产权人按照房产的性能,作用对房屋加以利用的权利;使用权的行使必须符合下列条件:(1)无损于房屋的本质。(2)按照房屋的自然性能、经济性能和规定的土地用途使用。(3)遵守法律和公共道德,不损害公共利益和他人的合法权益。

3、收益:产权人收取房产所产生的利益的权利;如将房屋出租取得租金、用房屋作为合伙入股取得红利等。

4、处分:是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。处分权是房屋产权的核心,是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使(法律上有特别规定的除外)。

5、期限:房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权。

房屋所有权是一种绝对权,即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接实现自己的权力。

此外,房屋所有权可以设立抵押权,但不能设立质权,因为根据物权法定原则,能设定权利质权的只有票据等有价证券,股票,股份和知识产权与一般债权这三种权利。

特点:

1、房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存,同等地受到宪法和法律的保护。

2、房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋,而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料,不能成其为房屋所有权的客体。

3、房屋所有权与其所依附的土地的使用权的分离。房屋的所有权发生变更,土地的使用权也随之发生变更,反之亦然。

4、国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离,国家享有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。

5、房屋所有权可以转让,但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与土地使用权不可分离,因而,凡不可转让使用权的土地上的房屋,其所有权不能转让;非法转让土地使用权,会导致土地上房屋的转让的无效。

6、房屋所有权的设立与移转,需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续,不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

二、房屋所有权归属是如何确定的

房屋产权是以房产证上的人名为准。

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作者: 头条新闻

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